Bilanzierung - Transparenz statt stiller Reserven
TRANSPARENZ STATT VERSTECKTER STILLER RESERVEN
Die IMMOFINANZ bilanziert so wie praktisch alle führenden europäischen börsenotierten Immobilienunternehmen nach den international üblichen International Financial Reporting Standards. Die Bewertung des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ erfolgte bis 30. April 2005 nach dem Anschaffungskostenmodell. Demzufolge waren die Immobilien zu ihren Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung bewertet. Mit Stichtag 31. Jänner 2006 hat das Management der IMMOFINANZ entschieden, entsprechend den EPRA’s Best Practices Policy Recommendations die Verkehrswertmethode gemäß IAS 40 anzuwenden, und den Konzernabschluss retrospektiv unter Anwendung der Verkehrswertmethode angepasst. Damit wird nun der Immobilienbestand entsprechend den Verkehrswerten angesetzt und der Wertzuwachs auch in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird dabei anhand zweier Komponenten, der Mieteinnahmen und der auf dem jeweiligen Teilmarkt üblichen Renditen für Immobilieninvestitionen, ermittelt. Höhere Mieteinnahmen führen ebenso zu einer Steigerung des Verkehrswerts wie sinkende Marktrenditen.
BEISPIELRECHNUNG: Mit einer Immobilie werden jährliche Mieteinnahmen von EUR 1 Mio. erzielt. Die Marktrendite beträgt 8%. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen 8% des Verkehrswerts sind. Der Verkehrswert beträgt daher EUR 12,5 Mio. Im nächsten Wirtschaftsjahr steigen die Mieteinnahmen um 2% auf EUR 1,02 Mio. Die Marktrendite sinkt auf 7,5%. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen 7,5% des Verkehrswerts darstellen. Der Verkehrswert beträgt daher EUR 13,6 Mio.
Da die IMMOFINANZ ausschließlich indexierte Mietverträge abschließt, die eine jährliche Steigerung der Miete entsprechend der Inflationsentwicklung vorsehen, kommt es zu einer „automatischen“ Steigerung der Mieteinnahmen, die dann in weiterer Folge auch zu einer Steigerung des Verkehrswerts führt. Wenn dann bei günstiger Marktentwicklung wie z.B. auf dem österreichischen Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen höhere Mieten durchgesetzt werden können, verstärkt das diesen Effekt.
Die Entwicklung der Marktrenditen war in den zurückliegenden Jahren ebenfalls durchwegs sehr erfreulich. Die niedrigen Renditen, die mit alternativer Veranlagung (insbesondere in festverzinsliche Wertpapiere) zu erzielen waren, und sinkende Risiken auf vielen Märkten haben die Marktrenditen deutlich sinken lassen. So sind etwa die Renditen für voll vermietete Büroobjekte in bester Lage in Wien auf ca. 5,4% gefallen, für Wohnobjekte in Toplage sind die Renditen ebenfalls gesunken, d.h. die Kaufpreise sind gestiegen.
Die IMMOFINANZ bilanziert so wie praktisch alle führenden europäischen börsenotierten Immobilienunternehmen nach den international üblichen International Financial Reporting Standards. Die Bewertung des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ erfolgte bis 30. April 2005 nach dem Anschaffungskostenmodell. Demzufolge waren die Immobilien zu ihren Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung bewertet. Mit Stichtag 31. Jänner 2006 hat das Management der IMMOFINANZ entschieden, entsprechend den EPRA’s Best Practices Policy Recommendations die Verkehrswertmethode gemäß IAS 40 anzuwenden, und den Konzernabschluss retrospektiv unter Anwendung der Verkehrswertmethode angepasst. Damit wird nun der Immobilienbestand entsprechend den Verkehrswerten angesetzt und der Wertzuwachs auch in der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird dabei anhand zweier Komponenten, der Mieteinnahmen und der auf dem jeweiligen Teilmarkt üblichen Renditen für Immobilieninvestitionen, ermittelt. Höhere Mieteinnahmen führen ebenso zu einer Steigerung des Verkehrswerts wie sinkende Marktrenditen.
BEISPIELRECHNUNG: Mit einer Immobilie werden jährliche Mieteinnahmen von EUR 1 Mio. erzielt. Die Marktrendite beträgt 8%. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen 8% des Verkehrswerts sind. Der Verkehrswert beträgt daher EUR 12,5 Mio. Im nächsten Wirtschaftsjahr steigen die Mieteinnahmen um 2% auf EUR 1,02 Mio. Die Marktrendite sinkt auf 7,5%. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen 7,5% des Verkehrswerts darstellen. Der Verkehrswert beträgt daher EUR 13,6 Mio.
Da die IMMOFINANZ ausschließlich indexierte Mietverträge abschließt, die eine jährliche Steigerung der Miete entsprechend der Inflationsentwicklung vorsehen, kommt es zu einer „automatischen“ Steigerung der Mieteinnahmen, die dann in weiterer Folge auch zu einer Steigerung des Verkehrswerts führt. Wenn dann bei günstiger Marktentwicklung wie z.B. auf dem österreichischen Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen höhere Mieten durchgesetzt werden können, verstärkt das diesen Effekt.
Die Entwicklung der Marktrenditen war in den zurückliegenden Jahren ebenfalls durchwegs sehr erfreulich. Die niedrigen Renditen, die mit alternativer Veranlagung (insbesondere in festverzinsliche Wertpapiere) zu erzielen waren, und sinkende Risiken auf vielen Märkten haben die Marktrenditen deutlich sinken lassen. So sind etwa die Renditen für voll vermietete Büroobjekte in bester Lage in Wien auf ca. 5,4% gefallen, für Wohnobjekte in Toplage sind die Renditen ebenfalls gesunken, d.h. die Kaufpreise sind gestiegen.
 |
 |